【カンタン解説】空き家を売却するときに知っておきたい注意点を解説

この記事では、空き家を売却する際に注意すべきポイントや手続きについて解説します。
売却前の注意点や売却後の手続き、空き家売却のメリットや必要な費用についてもなるべくカンタンに解説します。
また、空き家を売却するベストな時期や注意点についてもお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。
 
 

【売却前】空き家を売却する際に注意すべきこと

 
空き家の売却をする際、特に以下の3点に注意する必要があります。
 

 
順に解説していきます。
 
 

売却前に空き家を解体やリフォームをしない

 
空き家を売却する際、解体やリフォームを業者から勧められる場合がありますが、最低限のリフォーム以上のリフォームはしないことをお勧めします。
 
解体やリフォームには費用や手間がかかります。
万が一解体やリフォームをしたのに売却ができなかった場合は、リフォーム費用分、大きな赤字になってしまうことに。
 
近年では暮らし方も多様化していますので、リフォームなどをする場合も最低限の補修に留め、買主様が購入後にお好きにリフォームしていただくようにするのがおすすめです。
 
 

売主と登記名義人を一致させる

不動産売却時は、原則として登記名義人が売買契約を行う必要があります。
 
売主と登記の名義人が異なる場合、売主が非宅建業者であれば「他人名義の不動産の売買」をすること自体に制約はありませんが、売買契約後に本当に買主に所有権が移転できるのかを精査しておく必要があります。
 
もしあなたが売主であって登記名義人で無い場合は、買主側の不安やトラブルを避ける意味でも登記名義人の変更や、名義変更ができない場合は売主と登記名義人との関係性がわかるような状態にし、買主側にしっかりと事情を伝えることをおすすめします。
 
 

抵当権抹消登記をする

 
空き家を売却する前に抵当権抹消登記を行う必要があります。
ローンを完済している場合であっても抵当権抹消登記をしないと抵当権は残り続けます。
 
抵当権抹消登記を怠ると、新しいオーナーが所有権を確保できない可能性がありますので、必ず手続きを行いましょう。
抵当権抹消登記は司法書士に依頼するのが一般的です。
 
以上が空き家を売却前に注意すべき点です。
 
 

【売却後】空き家を売却した後に注意すべきこと

 
次に空き家を売却した後に注意すべき点を紹介します。
 

 
順に解説していきます。
 
 

契約内容に相違が無いようにする

 
空き家を売却した後、契約内容に相違が無いようにしましょう.
例えばシロアリが発生していることを知りながらも告知事項として通知せずに契約をした場合は、契約後であっても売主は契約不適合責任が
を問われます。
契約不適合責任を問われた場合、売主は損害賠償責任や修理費の負担をする必要がでたり、最悪の場合売買契約自体を取り消されてしまう恐れがあります。
 
売却後のトラブルにならないように売却前の時点で契約内容に相違がないように告知するべきですが、万が一告知漏れに気付いた場合は誠実に対応するようにしましょう。
 
ただし、買主が買取業者だった場合は売主の契約不適合責任は問われない(免責)される場合が一般的です。
 
空き家の場合は詳しい状況や実態を把握できていない場合も多いかと思います。
そういった場合は契約不適合責任を逃れるために、多少売却価格が安くなってでも買取業者に売るのがおすすめです。
 
 

所得費が不明だと譲渡所得税が高くなる可能性がある

 
空き家を売却し、利益が生じた場合、所得税と住民税に対して譲渡所得税がかかります。
所得費が不明な場合、税金が高くなる可能性があるため、正確な所得費を計算することが重要です。
売却時の所得費には、購入時の取得価額や改修費用などが含まれますので、詳細な資料を集めて計算しましょう。
 
譲渡所得税には「短期譲渡所得」と「長期譲渡取得」があり、空き家の所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡取得になり、短期譲渡取得に比べ税率が低くなります。
 
 

譲渡所得税の控除特例の期限に注意

 
相続空き家は、相続後3年以内の場合、大幅な特別控除を受けることができます。
このように譲渡所得税の控除特例を受けるためには、期限が設定されています。期限を過ぎると控除を受けることができないため、期限に注意して手続きを行いましょう。また、控除特例の期限は、売却後の一定期間内に必要な手続きを完了させる必要がありますので、早めに準備を始めましょう。
 
 

まとめ

 
この記事では、空き家を売却する際に注意すべきポイントをカンタンに解説しました。
売却前には、解体やリフォームの必要性を慎重に検討し、売主と登記名義人を一致させることが重要です。また、抵当権抹消登記も忘れずに行いましょう。
 
売却後には、契約内容の相違や所得費の計算に注意し、譲渡所得税の控除特例の期限を守ることも大切です。
 
詳しい制度がわからない場合は、該当地域の市役所や、司法書士などに依頼しサポートをしてもらうと良いでしょう。
 
当社は京都山科区にある工務店です。
 
空き家の売却や活動内容など不動産にまつわることならなんでもお気軽にご相談ください。
 
 

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