【カンタン解説】フラット35とは？利用条件を紹介

カテゴリコラム投稿日2022.04.03

住宅を購入する場合、土地と建物を合わせて価格は数千万円であることが多く、住宅ローンを活用し購入する方がほとんどです。

この住宅ローンの中でも、幅広い人が利用できるのが「フラット３５」です。

本記事では「フラット３５」とはどのような住宅ローンなのかをカンタンに解説していきます。
住宅購入を検討しており、資金計画を考えている方は是非一読ください。

フラット35とは？

フラット35とは職業や勤務形態、勤続年数などの制限が少なく、幅広い人が利用しやすい住宅ローンです。

フリーランスや契約社員、起業したばかりの方などの場合、銀行の住宅ローンは審査が通りづらいことがあるのですが、フラット３５の場合、そのような方でも住宅ローンの審査が通りやすくなっています。

また、新築住宅の購入以外に、中古住宅の購入とそのリフォーム費用、既存の住宅ローンの借り換えにもフラット３５は利用することができます。

フラット３５の運営元は

フラット３５は「住宅金融支援機構」が運営しています。
「住宅金融支援機構」は国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫の業務を引き継いだ独立行政法人なので安心して利用できます。

実際のローンの実行は、民間金融機関と住宅金融支援機構が連携して行います。

フラット３５の特徴

フラット３５には以下のような特徴があります。

フラット３５の特徴

その①・・・借入の審査が銀行の住宅ローンに比べ易しい
その②・・・固定金利で金利が変わらない
その③・・・融資限度額は8,000万円
その④・・・自己資金が１割以下だと利率が高くなる

順に解説していきます。

借入の審査が銀行の住宅ローンに比べ易しい | フラット３５の特徴①

フラット３５は、借入の審査が銀行の住宅ローンに比べ易しいのが特徴です。
フラット３５は住宅購入を促進するために国がバックアップしてくれています。

そのため、一般金融機関の住宅ローンだと個人事業主(フリーランス)や勤続3年未満など勤続が短い正社員の方や、団体信用生命保険(団信)に加入できない場合は住宅ローンの審査が通らない、ローン希望額が満額でないことがありますが、フラット３５だと金融機関の住宅ローンより審査が易しいので、金融機関の住宅ローンの審査が落ちてしまった方でも、審査が通る場合があります。

またフラット３５の場合、団体信用生命保険(団信)の加入が任意なので加入を希望しない場合はその分利率が安くなります。

固定金利で金利が変わらない | フラット３５の特徴②

フラット３５の大きな特徴として金利は「全期間固定金利型」で「金利が変わらない」という特徴があります。
借入時に返済額を確定することができ、計画的な返済を行うことができます。

低金利時にローン申請することにより、低金利のまま利用することができるというメリットの反面、より低金利になった場合には相対的に高い金利で返済をしなくてはないけないという側面もあります。
また金利が変わらない分、変動金利のローンに比べると少し金利は高く設定されています。

融資限度額は8,000万円 | フラット３５の特徴③

フラット３５では最大で8000万円を住宅ローンとして借り入れることができます。
ローンは一般的な金融機関の住宅ローンと同じく、建物代・土地代の他に仲介手数料や不動産取得税などの諸費用にも充てることができます。

しかし年収400万円未満の場合は返済比率を30%以下、年収400万円以上の場合は35%が借入限度額になります。

仮に年収400万で35年返済をする場合は
400万×30%×35年=4,200万円
で、借入限度額は4,200万円となります。

*上記は制度上の理論限度額であり、この金額の融資を保証するものではありません。

自己資金が１割以下だと利率が高くなる | フラット３５の特徴④

住宅購入費用の９割以上をフラット３５で借入する場合、利率が高くなってしまいます。
この場合は１割以上の自己資本を用意するか、金融機関独自の住宅ローンと併用するなどしフラット３５借入金額を購入価格の９割以下にすることが多いです。

フラット35の利用条件を紹介

次にフラット３５の利用条件を紹介します。

フラット35の利用条件

その①・・・申し込み時の年齢が満70歳未満であること
その②・・・返済負担率が基準値以下であること
その③・・・資金使途は申し込み者本人のみ
その④・・・日本国籍を有している、もしくは「永住権」がある
その⑤・・・住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす住宅であること
その⑥・・・床面積が一戸建てで70平方メートル以上、共同住宅で30平方メートルであること

順に解説していきます。

申し込み時の年齢が満70歳未満であること | フラット35の利用条件①

フラット３５の申し込み時に申込者が満70歳未満である必要があります。
満70歳以上の場合は、実子や孫などを債務の後継者として指定する「親子リレー返済」を利用すれば申し込みすることもできます。

返済負担率が基準値以下であること | フラット35の利用条件②

フラット３５を利用する際、全ての借入を含めた年間の合計返済額が額面年収400万円未満の人で30%以下、400万円以上の人で35%以下でなければなりません。

資金使途は申し込み者本人のみ | フラット35の利用条件③

フラット35は申し込み者本人が住む住宅を購入するための資金、あるいは新築するための建設資金としてのみ借りることができます。

一般的な住宅ローンと同様に、第三者の居住用住宅や賃貸用、事業用にフラット３５は使えません。万が一、用途外に使用しているとされるとローン残高の一括返済を求められることがあります。

日本国籍を有している、もしくは「永住権」がある | フラット35の利用条件④

フラット３５で住宅ローンを申し込む場合、原則日本国籍を有していることが条件です。
しかし外国籍の方であっても「特別永住者」または「永住者」の資格があれば利用できます。

住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす住宅であること | フラット35の利用条件⑤

フラット３５を利用する場合、購入、建築する建物が住宅金融支援機構が定めている技術水準を満たしている必要があります。

新築の場合はあまり問題はありませんが、中古住宅を購入する場合は、建築士資格を持つ専門家が、技術基準に適合しているか検査を行う必要があります。

より高い基準を満たした住宅を購入する場合は、一定期間金利引き下げが受けられる「フラット35S」という制度を使うこともできます。